+56 9 9345 2797 contacto@sacye.cl

Preguntas Frecuentes

1.- ¿Cuál es la diferencia entre propietario y copropietario?

El concepto de propietario se deriva del derecho exclusivo que tiene una persona sobre un bien, por ejemplo un bien inmueble (departamento, casa, etc). Por otra parte, al existir bienes comunes existen derechos compartidos sobre los mismos, de allí entonces que hablamos de copropietarios.

En resumen, una de las características más importantes del concepto de copropiedad inmobiliaria es que los propietarios son a su vez copropietarios de los bienes de dominio común.

Un propietario es quien tiene la propiedad exclusiva de una unidad* dentro de un condominio, como una vivienda, oficina o local comercial. Un copropietario, en el contexto de la ley 21.442 (Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, 13/04/2022), no solo es propietario de una unidad exclusiva, sino que también posee derechos sobre los bienes comunes del condominio, como estructuras, áreas verdes y servicios compartidos​.

*Unidad:  el o los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo.

2.- ¿Que son los bienes de comunes ?

Los bienes comunes son aquellos necesarios para la existencia, seguridad y funcionamiento del condominio. Incluyen elementos como terrenos, estructuras como fachadas, techos y muros soportantes, redes e instalaciones de servicios básicos, áreas de recreación y esparcimiento, y otros espacios compartidos. No pueden ser separados de la propiedad exclusiva mientras mantengan estas características​

3.-¿ Que es el fondo común de reserva ?

Todo condominio deberá tener un fondo común de reserva. Su objetivo será: cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos. También puede cubrir indemnizaciones y costos relacionados con la finalización de contratos laborales del personal del condominio, en caso de ser necesario​

Se ira incrementando este fondo a través de: porcentajes de recargo sobre los gastos comunes, multas y uso de bienes comunes.

4.- ¿ Que es el fondo operacional ?

Es un monto que se cobra a cada copropietario de forma anticipada, para cumplir con los gastos de puesta en marcha del condominio y que deben ser cancelados para afrontar ítems de gastos, que por su propia naturaleza, su pago no puede ser postergado.

5.- Los gastos comunes:

Están divididos en dos: los ordinarios, que son aquellos pagos que se generan por mantención, administración, reparación y uso de la copropiedad y los extraordinarios, que son aquellas sumas de dinero destinadas a nuevas obras.

Todos los copropietarios están obligados al pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, que se calculan tomando en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Si todas las unidades del edificio o condominio tienen el mismo avalúo, se cancelará una cuota similar.

Ningún copropietario puede eximirse del pago aduciendo el no uso de los bienes comunes.

El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la ley 21442, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes, al fondo común de reserva, junto con los intereses y multas que adeudare a la fecha. Además, en dicho aviso se deberá señalar en detalle el total de los ingresos, egresos mensuales y el saldo de caja del condominio.

Si debido al no pago de los gastos comunes se genera una situación de riesgo o peligro o se reduce el valor de la copropiedad, el causante deberá responder de todo daño o perjuicio.

Si no hay pago o existe retraso en la cancelación de estos dineros, el administrador puede suspender el servicio eléctrico si un copropietario está moroso en tres o más cuotas.

El organismo que soluciona el no pago de los gastos comunes es el Juzgado de Letras respectivo.

 

6.-¿ Quiénes pueden participar en un comité de administración?

Las personas naturales que sean propietarias en el condominio, sus cónyuges o convivientes civiles, representantes de los propietarios autorizados mediante poder judicial ; y los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. Asimismo debe encontrarse al dia en el pago de sus gastos comunes.

Se Recomienda que la cantidad e integrantes sea un número impar, para dirimir en caso de votaciones empatadas.

El administrador no podrá integrar el comité.

7.-¿ Cual es el rol del comité de administración ?

El comité de Administración, es el órgano que representara a la asamblea en todas sus facultades (excepto sesiones extraordinarias). El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad, autorizar el corte de luz a morosos, aprobar los presupuestos estimativos de gastos comunes, acordar el lugar de depósito del fondo de reserva, determinar el lugar de las asambleas extraordinarias y su respectiva convocatoria, llevar a cabo los acuerdos de asamblea, firmar los libros de actas, abrir y actuar en cuenta corriente o de ahorro de la comunidad, solicitar rendiciones de cuenta al administrador, elaborar el plan de emergencias y evacuación, configurar el titulo ejecutivo para el cobro de los gastos comunes, denunciar al juzgado de policía local las infracciones establecidas en el artículo 32 de la ley de copropiedad.

Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.

El comité, estará integrado por tres personas o más, salvo que el número de propietarios fuese inferior.

8.-¿ Cual es la función del administrador del condominio ?

 

administrador de condominios es el representante legal de la comunidad al cual representa, donde su rol fundamental sera cumplir las funciones establecidas en el reglamento de copropiedad y específicamente las que le entregue la asamblea. Dentro de sus funciones estará:

  1.  Cuidar los bienes de dominio común.
  2.  Efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas y los ascensores.
  3.  Ejecutar los actos de administración y conservación, así como los de carácter urgente que sean realizados sin recabar previamente el acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.
  4.  Recaudar los montos correspondientes a las obligaciones económicas, emitir certificados en lo relativo al estado de deudas de las unidades, llevar la contabilidad del condominio conforme a las normas que establezca el reglamento de la ley e informar al comité de administración las gestiones realizadas para el cobro de dichas obligaciones respecto de los propietarios, arrendatarios u ocupantes morosos.
  5. Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad.
  6. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7° del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros.
  7.  Citar a las sesiones de la asamblea de copropietarios y agregar, a la carpeta de documentos del condominio, copia del libro de actas y de los acuerdos adoptados en dichas sesiones.
  8. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad.
  9.  Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
  10.  Contratar y poner término a los contratos de trabajadores de la copropiedad, previo acuerdo del comité de administración, salvo que dicha facultad le haya sido delegada por la asamblea de copropietarios.
  11. Entregar la información actualizada que requiera la Secretaría Ejecutiva de Condominios en el ejercicio de sus funciones, especialmente en lo que respecta a su identificación como administrador o subadministrador de un condominio, a la composición del comité de administración, resguardando los datos personales en virtud de la ley N° 19.628, y al cumplimiento de exigencias relacionadas con la seguridad del condominio, tales como mantenciones y certificaciones de instalaciones de gas o de ascensores, actualizaciones del plan de emergencia o del plan de evacuación y realización de simulacros anuales de evacuación.
  12. Contratar los seguros a que se refiere el artículo 43 de la presente ley, previo acuerdo del comité de administración y de la asamblea de copropietarios, si correspondiere.
  13. Las que se establezcan en el reglamento de copropiedad.
  14. Las que la asamblea de copropietarios le conceda.
La función relacionada con el cuidado de los bienes de dominio común, establecida en el numeral 1)  incluye, entre otras, la mantención de las redes internas de servicios básicos y de los sistemas de emergencia y de extinción de incendios, así como la obligación de cerciorarse que la infraestructura de soporte de redes de telecomunicaciones no sea intervenida por terceros con el objeto o efecto de impedir el ingreso de distintos operadores de telecomunicaciones. Tales obligaciones son aplicables tanto al titular del proyecto como al primer administrador que éste designe y a los que le sucedan en el cargo, conforme a las exigencias que establezca el reglamento de la ley. Del incumplimiento de la obligación referida a las redes de telecomunicaciones se derivará acción para el propietario o arrendatario que resulte afectado por el impedimento, quien podrá demandar la inmediata eliminación del mismo.
    El administrador o quien haga sus veces estará facultado para denunciar ante la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, con el objeto de que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas. El administrador podrá encomendar a cualquier persona o entidad autorizada por la referida Superintendencia, la verificación de las instalaciones de gas de la comunidad, para lo cual deberá notificar por escrito el valor del servicio al comité de administración, el que tendrá un plazo de diez días hábiles, contado desde la notificación, para aceptar lo propuesto o presentar una alternativa distinta. Si transcurrido este plazo no se pronunciare, el administrador procederá a contratar la certificación conforme a la propuesta notificada al comité de administración. Asimismo, el administrador podrá disponer, previo aviso a dicho comité, cualquier revisión relativa al gas en los bienes de dominio común o en las unidades que forman parte del condominio, cuando sea dispuesta por la autoridad competente.
    El administrador o quien haga sus veces estará facultado para contratar la mantención y la certificación de los ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones, para lo cual deberá notificar al comité de administración, conforme al procedimiento establecido en el inciso precedente.
       El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión, ante el comité de administración en forma mensual y ante la asamblea de copropietarios en cada sesión ordinaria y al término de su administración.
El administrador deberá consignar, en cada cuenta que rinda, el detalle de los ingresos y gastos, incluida las remuneraciones y pagos relativos a seguridad social del personal contratado, así como el saldo de caja, entregando una copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de pago de los seguros contratados. Para estos efectos, la documentación correspondiente deberá estar a disposición de los copropietarios y arrendatarios del condominio y ser proporcionada con, al menos, veinticuatro horas de antelación respecto de las sesiones ordinarias de la asamblea de copropietarios o de las reuniones del comité de administración en que deba rendirse la cuenta mensual.
El administrador deberá confeccionar un presupuesto estimativo de las obligaciones económicas que debieran ser asumidas por el condominio en un período de doce meses, considerando el promedio mensual de los gastos comunes ordinarios de administración, uso y consumo devengados en igual período y la proyección de los gastos comunes ordinarios de mantención o reparación programados para los doce meses siguientes, así como cualquier otro gasto extraordinario que sea posible estimar con anticipación. En dicho presupuesto deberá informarse también el monto disponible en el fondo común de reserva y especificar si se proyecta hacer uso de éste para cubrir tales gastos. Finalmente, el presupuesto deberá especificar la proyección de los ingresos del condominio por recaudación de gastos comunes u otros conceptos y precisar si se estima necesario efectuar un recargo en el cobro de los gastos comunes para solventar las obligaciones económicas proyectadas.
El presupuesto será remitido por el administrador al comité de administración y al domicilio o correo electrónico que cada copropietario tenga registrado en la administración, con al menos treinta días de antelación al inicio del período de doce meses en el que éste regiría, sin perjuicio del deber de informar a la comunidad que los presupuestos están disponibles para su revisión en la oficina de la administración correspondiente. Los copropietarios podrán realizar observaciones ante el comité de administración, hasta quince días antes de que empiece el referido período.
Corresponderá al comité de administración aprobar el presupuesto, sin perjuicio de la necesidad de adoptar el respectivo acuerdo de la asamblea de copropietarios, en caso de que el presupuesto contemple alguna materia que lo requiera.
Con todo, lo señalado  se refiere a una estimación de gastos futuros cuyo objeto es proyectar posibles incrementos en los gastos comunes en un determinado período y/o programar la utilización de recursos disponibles. Lo anterior no obsta a que el cobro mensual de los gastos comunes a cada copropietario deba efectuarse en función de los presupuestos definitivos aprobados para cada obra, gestión o servicio contratados y de los gastos efectivamente devengados, incluidos los urgentes y extraordinarios no previstos en el referido presupuesto.
9.- ¿Quién designa al administrador?
Todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por el propietario del condominio como primer administrador o por quienes designe posteriormente la asamblea de copropietarios como administrador o subadministrador. Quienes desempeñen estos cargos no solo deberán cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio de acuerdo a las disposiciones de esta ley, de su reglamento y del respectivo reglamento de copropiedad, sino también según las instrucciones que le imparta la asamblea de copropietarios o el comité de administración. En caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración.
    La designación del primer administrador por el propietario del condominio deberá constar en escritura pública. Asimismo, las designaciones posteriores efectuadas por la asamblea de copropietarios deberán constar en la respectiva acta de la sesión en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros del comité de administración. Copia autorizada de estas escrituras deberán mantenerse en el archivo de documentos del condominio.
    El administrador no podrá integrar el comité de administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
     
El administrador o subadministrador podrá desempeñarse a título gratuito u oneroso, debiendo mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, a que se refiere el Título XIII de la presente ley.
    Para efectos de esta ley, la remuneración u honorarios de los administradores y subadministradores de condominios será fijada por el comité de administración.

El administrador podrá ser removido e cualquier momento por acuerdo de la asamblea.

10.-¿ Cuándo citar a una asamblea ordinaria o extraordinaria ?

El origen de llamar a una asamblea ordinaria o extraordinaria se deriva de los contenidos que de ella se trataran, a continuación se define cada una de ellas.

Asambleas Ordinarias. Serán celebradas a lo menos, una vez al año,oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión, entregará el balance de ingresos y egresos y pondrá a disposición de los copropietarios los verificadores de cada gasto efectuado. Además, deberá hacer entrega de una copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de pago de las certificaciones y seguros contratados.

    El comité de administración someterá a votación de la asamblea la aprobación del balance presentado. En caso de observaciones por parte de los copropietarios, el administrador deberá responderlas en un plazo máximo de quince días corridos. Recibida la respuesta o vencido el plazo para hacerlo, el comité de administración deberá remitir los nuevos antecedentes a los copropietarios y citar a una nueva sesión ordinaria para votar la aprobación del balance, o bien, realizar la respectiva consulta por escrito.

En las asambleas ordinarias podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias.

En tal sentido podemos afirmar que no existe un límite para el numero de sesiones ordinarias en un año, por tanto cada vez que existan asuntos de interés para la comunidad se podrán celebrar dichas sesiones siempre cuando no sean motivo de asambleas extraordinarias.

Asambleas Extraordinarias. tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el diez por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.

Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea:

  1. Modificación del reglamento de copropiedad.
  2. Enajenación, arrendamiento o cesión de la tenencia de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
  3.  Reconstrucción o demolición del condominio.
  4.  Petición a la dirección de obras municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
  5.  Delegación de facultades al comité de administración.
  6.  Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
  7.  Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
  8. Administración conjunta de dos o más condominios y/o establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
  9. Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
  10. Retribución a los miembros del comité de administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes.
  11. Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes ordinarios para la formación del fondo de reserva y utilización de los recursos de dicho fondo para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.
  12.  Cambio de destino de las unidades del condominio.
  13.  Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de dichos bienes.
  14.  Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
  15.  Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
  16. Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar.
11.-¿ Quiénes pueden asistir a una asamblea ?

En primera instancia, para poder participar en las asambleas es necesario tener la calidad de copropietario hábil, es decir copropietario que se encuentre al día en el pago de sus gastos comunes. Estos podrán optar a cargos de representación en la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten.El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.

En resumen, se puede concluir que pueden participar las siguientes personas:

a) El respectivo copropietario, ya sea una persona natural o representante de la persona jurídica.

b) El representante o apoderado, es decir aquella persona que cuente con un respectivo poder por escrito ante notario para representar al respectivo copropietario o en la forma en que se establezca en el respectivo reglamento de copropiedad.

c) El arrendatario u ocupante, siempre cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Que el copropietario no asista a la asamblea o no designe apoderado o este último no haya asistido.

• y cuando el respectivo contrato de arrendamiento establezca la facultad de representar al copropietario ( arrendador ).

 

12.-¿ Cuales son los contenidos de un acta de asamblea ?

Los acuerdos de la asamblea deben estipularse en un libro de actas foliado, este es el único instrumento donde se deja constancia de los acuerdos o decisiones tomadas, los cuales deberán ser acatados incluso por la minoría disidente. Dicha acta debe ser firmada por todos los miembros de comité o por los copropietarios que la asamblea designe.

Se recomienda que el acta incluya lo siguiente:

1. Lugar, fecha y hora de realización de la asamblea.

2. Tipo de asamblea (ordinaria o extraordinaria ) y citación ( primera o segunda citación)

3. Constancia de haber cumplido con las exigencias de la citación a asamblea.

4. Lista de asistencia y el número de votos y su valor.

5. Acuerdos tomados y su número de votos a favor y en contra.

6. Declaraciones que cualquiera de los propietarios quisiere dejar.

7. Firmas de las personas que autorizan el acta.

Las actas deberán constar en un libro de actas foliado, ya sea en formato papel o digital, que asegure su respaldo fehaciente, y ser firmadas de forma presencial o electrónica, a más tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, quedando el libro de actas y todos los antecedentes que respalden los acuerdos bajo custodia del presidente de dicho comité, sea que se trate de documentos impresos, digitales, audiovisuales o en otros formatos.

13.-¿ Es obligatorio contar con un seguro de incendio y sismo en su comunidad ?

Los condominios que contemplen el destino habitacional en alguna de sus unidades deberán contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio, que cubra los daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes y que otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los daños que sufran sus unidades, especialmente cuando éstas formen parte de una edificación continua, pareada o colectiva. Lo anterior es sin perjuicio de otras coberturas complementarias que la asamblea de copropietarios decida incluir en la respectiva póliza para la protección de los bienes comunes y/o sus unidades, tales como sismo o salida de mar.

La contratación de un seguro colectivo contra incendio también será exigible respecto de aquellos condominios que no contemplen unidades con destino habitacional, salvo que el reglamento de copropiedad del condominio establezca lo contrario.

En el caso de los condominios de viviendas sociales, la cobertura contra el riesgo de incendio se regirá por las normas especiales y las excepciones que establezca el reglamento de la ley, con el objeto de cautelar que tales condominios cuenten con un adecuado resguardo ante dicho siniestro, pero sin imponerles una carga excesiva a los copropietarios. Lo anterior es sin perjuicio de la posibilidad que tales condominios y las unidades que los conforman puedan postular y acceder, de manera preferente, a los recursos públicos, con el objeto de solventar el pago de reparaciones o reconstrucciones derivadas de la ocurrencia de un incendio u otra catástrofe.

14.- ¿Qué es un plan de emergencias y quien fiscaliza la obligación de tenerlo?
Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros o emergencias , tales como incendios, terremotos, tsunamis u otros eventos que puedan dañar a las personas, a las unidades y/o a los bienes de dominio común del condominio. El plan de emergencia deberá incluir las acciones a tomar antes, durante y después del siniestro o emergencia, con especial énfasis en la alerta temprana y los procedimientos de evacuación ante incendios.
    El primer plan de emergencia, que deberá contener el plan de evacuación, tendrá que ser suscrito por la persona natural o jurídica propietaria del condominio.
    El plan de emergencia deberá ser actualizado posteriormente por el comité de administración, cuando se modifiquen las condiciones generales de seguridad, de seguridad contra incendios y el buen funcionamiento de las instalaciones de emergencia definidas en el permiso de edificación.
    Respecto al plan de evacuación, deberá ser actualizado al menos una vez al año, considerando el número de residentes y especialmente a las personas ocupantes con discapacidad, con movilidad reducida, infantes y población no hispano parlante, señalando las acciones determinadas para su evacuación segura y expedita, debiendo incluir acciones de capacitación que procedan y los respectivos simulacros de evacuación según los diferentes tipos de eventos o emergencias.
    Siempre deberá mantenerse en la recepción o conserjería del condominio un archivo de los documentos que conforman el plan de emergencia y el plan de evacuación actualizados, incluido un plano del condominio con indicación de las vías de evacuación y las instalaciones de emergencia, tales como los grifos o bocas de incendio, sistemas de respaldo de energía o grupo electrógeno, alumbrado de emergencia, sistema de detección de humos y alarmas, red seca, red húmeda, sistemas de extinción manual o automática; incluyendo además las instalaciones de agua potable, alcantarillado, electricidad y calefacción, con los artefactos a gas contemplados y sus requerimientos de ventilación si correspondiese, y cualquier otra información de instalaciones o recintos que sea necesario conocer frente a los distintos tipos de eventos o emergencias considerados en el plan.
    La elaboración del primer plan de emergencia, así como sus actualizaciones, serán realizadas y suscritas por un ingeniero en prevención de riesgos, debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto se oficialice. La actualización de este plan deberá ser suscrita además por el presidente del comité de administración y por el administrador del condominio.
    El plan de emergencia, incluido el plan de evacuación, así como sus actualizaciones, deberán ser entregados en formato material y digital a la respectiva unidad de Carabineros de Chile y del Cuerpo de Bomberos que corresponda a la comuna donde se emplaza el condominio.
Dichas entidades podrán hacer las observaciones que estimen pertinentes a la persona natural o jurídica propietaria que presenta el primer plan de emergencia, o al comité de administración tratándose de las actualizaciones del plan.
15.- ¿Que es una alícuota y quien la determina?

Es la proporción de los derechos de cada unidad en los bienes comunes, que se utiliza para calcular obligaciones económicas como los gastos comunes. Esta proporcion debe estar registrada en el Reglamento de Copropiedad respectivo.

La alícuota es fundamental para garantizar una distribución equitativa de los gastos comunes entre todos los copropietarios. Gracias a ella, cada propietario contribuye en proporción a su participación en el condominio.

 

16.- ¿Los copropietarios están obligados a asistir a las asamblea?

Si, están obligados. Segun el articulo 5° de la Ley 21.442, todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o representado, según establezca el reglamento de copropiedad. Con el objeto de facilitar la comunicación entre el comité de administración, la administración y los copropietarios, estos últimos deberán consignar sus correos electrónicos y sus respectivos domicilios en el registro de copropietarios.

Sin embargo, dado que el legislador no señala que la inasistencia debiera ser sancionada, no correspondería aplicar una multa en caso de inasistencia a menos que el reglamento de copropiedad señale dicha multa. Con todo, los acuerdos realizados en dichas asambleas y que cumplan con los quorums determinados por ley segun su tema, se consideraran como vinculantes y los copropietarios que no asistan deberan acatarlos.

Cabe destacar, que en el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale

17.- ¿Se pueden realizar consultas por escrito a los copropietarios?

Efectivamente, la ley entrega la opción de realizar consultas por escrito a con el objeto de decidir sobre ciertas materias, cumpliendo con los mismos quórums establecidos para las sesiones presenciales. Esto requiere un procedimiento formal que asegure la identidad y participación de los copropietarios​

En cuanto a los Quorums, estos son:

  • Mayoría Simple:

    • Asuntos operativos o de mantenimiento regular del condominio.
    • Se aprueban con el voto favorable de la mayoría de los presentes en la asamblea.

  • Mayoría Reforzada:

    • Modificación del reglamento de copropiedad, enajenación de bienes comunes o realización de obras que afecten derechos comunes.
    • Se requiere al menos el voto favorable de copropietarios que representen el 75% de los derechos.

  • Unanimidad:

    • Materias excepcionales, como la solicitud para salir del régimen de copropiedad.
    • Necesita el acuerdo de todos los copropietarios.
Tanto la decisión de someter una materia a consulta por escrito, como la obligación de remitir los antecedentes y efectuar la sesión informativa, corresponderán al comité de administración. En el envío de la consulta deberá especificarse la materia que requiere acuerdo de la asamblea, adjuntando los antecedentes necesarios, citando a la sesión informativa y fijando un plazo para la remisión por escrito de la aceptación o rechazo por parte de los copropietarios.
    La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito de los copropietarios que representen el quórum exigido según la materia de que se trate, mediante un mecanismo que permita asegurar fehacientemente la identidad de quienes participen en la consulta.
 Cuando se trate de las materias referidas a la Modificacion del Reglamento de Copropiedad y sobre  del cuadro precedente, el acuerdo deberá reducirse a escritura pública.
18.- ¿ Deben abrir una cuenta bancaria los condominios acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ?

Segun indica el articulo 32 de la Ley 21.442, todo condominio deberá mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, exclusiva de aquél, sobre la que podrán girar la o las personas que designe la asamblea de copropietarios.

Las entidades correspondientes, a requerimiento del administrador o del comité de administración, procederán a la apertura de la cuenta a nombre del respectivo condominio, registrando el nombre de la o las personas habilitadas.

El administrador o el comité de administración podrán requerir a la entidad bancaria respectiva la incorporación o eliminación de personas habilitadas para el manejo de la o las cuentas bancarias del condominio, acompañando al efecto el acta de la asamblea de copropietarios o del comité de administración, según corresponda de conformidad al reglamento de copropiedad, reducida a escritura pública en que conste el otorgamiento o eliminación de dicha habilitación.

Desde el punto de vista administrativo es de gran importancia activar dicha cuenta con el propósito de mantener un orden y control sobre el manejo administrativo de su administrador.

19.- ¿Cuáles son los pasos a seguir cuando no se cancelan los gastos comunes?

Uno de los problemas más frecuentes en los condominios y edificios es el no pago de gastos comunes, los cuales muchas veces los morosos argumentan que debido a su ausencia durante meses en la comunidad o que no ocupan bienes o servicios tales como ascensores o piscinas, no les parecería adecuado cancelar dichos gastos.

Sin embargo, la ley es muy clara al respecto: todos deben cancelar los gastos comunes contribuyendo en la proporción que le corresponde ( salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución ) y el cobro se efectuara a través del administrador del condominio.

El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes respectivos.

Asimismo, Los gastos comunes deberán ser cancelados con la periodicidad y plazos que estipula el reglamento de copropiedad de su condominio. En caso de morosidad en el pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas se podrá suspender el servicio eléctrico a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración .

En caso de que un copropietario no cumpla oportunamente con el pago de los gastos que le correspondan y, a causa de esto, se disminuya el valor del condominio o se origine un riesgo no cubierto por los seguros que regula la ley, le corresponderá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento.
El cobro judicial de los gastos comunes, se rige por las siguientes normas:

a) Tribunal competente, es decir el juez de letras respectivo.

b) Procedimiento aplicable. Articulo 434 y posteriores del código de procedimiento civil dentro del cual se establece el embargo y posterior remate de la unidad.

c) Titulo ejecutivo. Los avisos de gastos comunes tendrán merito ejecutivo para el cobro de los mismos, es decir se pueden embargar los bienes.

d) Notificación de la demanda. Este procedimiento se efectúa personalmente o por cedula dejada en el domicilio.

20.- ¿Problemas con los ruidos molestos en su comunidad o edificio ?

Si usted vive en una comunidad donde se emiten ruidos y que se rija por la ley de copropiedad inmobiliaria, consulte en el reglamento de copropietarios que se señala y según sea el caso solicite que se cursen las multas establecidas, a través del administrador del condominio o en su defecto al comité de administración.

También puede dirigirse a Carabineros, a la municipalidad respectiva o al Juzgado de Policía Local.

En el caso de ser emisiones de ruido en la vía publica, diríjase o llame a la municipalidad respectiva, los cuales actuaran de acuerdo a su ordenanza municipal o también puede llamar a carabineros.

Las multas pueden llegar a las 5 UTM (183.500 pesos aprox.)

Si en un condominio existe omisión en el reglamento de copropiedad sobre los ruidos molestos, los copropietarios se pueden organizar para modificar el reglamento de copropiedad, agregando dicha norma convocando a una asamblea extraordinaria.

21.- ¿Que hacer en caso de filtraciones de agua en su condominio?

Cuando usted tiene problemas en su condominio con filtraciones de agua, lo primero que debe determinar es si el origen de la filtración esta en tuberías o cañerías que forman parte de los bienes comunes o no, ya que en base a esto se determinara en quien recae la responsabilidad de solucionar dicho problema.

Por ejemplo, si la filtración se origina en una cañería anterior al medidor corresponde a bienes de dominio común y por tanto el administrador del condominio deberá solucionar dicho asunto a la brevedad. En caso de no existir administrador, notifique al presidente del comité de dicha filtración y exija su solución. Puede recurrir al Juzgado de Policía Local, en caso de no encontrar una respuesta satisfactoria.

Serán de cargo del respectivo propietario las reparaciones y la mantención de la unidad de su dominio, de sus muros, vigas y de los muros exteriores que no sean estructurales, en la parte que dan al interior de su unidad, pisos, ventanas, puertas y demás bienes que son exclusivos de su respectiva propiedad, como también de las instalaciones respectivas de luz eléctrica, agua, gas, alcantarillado y ventilación, en lo que quede dentro de su unidad, a partir de los empalmes de entrada a la unidad y hasta la salida de la misma. El reglamento de copropiedad podrá establecer que ciertas reparaciones y mantenciones no serán de cargo exclusivo de los copropietarios, tales como las que deriven de la sustitución de instalaciones generales del condominio o sean consecuencia de desperfectos de la red central de ellas.

Los propietarios de unidades colindantes deberán contribuir, por partes iguales, a la conservación de los muros divisorios que no sean estructurales, existentes entre sus respectivas unidades.

Si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos o imprevistos, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella, debiendo hacerlo acompañado de un copropietario, quien deberá levantar acta detallada de la diligencia, conforme al reglamento de esta ley, y remitirla al comité de administración para su incorporación en el libro de actas del mismo, debiendo en todo caso dejar copia del acta en el interior de la unidad. Los gastos que se originen seran de cargo del o los responsables del daño producido (Artículo 42, Ley 21.442)

22.- ¿ Que sucede con el tema de las mascotas ?

La Ley establece que el reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades. No obstante, podrá establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales, con el objeto de no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio, especialmente tratándose de especímenes caninos calificados como potencialmente peligrosos, respecto de los cuales son plenamente aplicables las medidas especiales de seguridad y protección y las condiciones especiales de tenencia contenidas en el artículo 6° de la ley N° 21.020.

En el caso de verse afectado ya sea por suciedad, ruidos o agresividad de alguna mascota, diríjase al Juzgado de Policía Local para encontrar una solución o derechamente solicite a la administracion del condominio la aplicacion de un multa.

23.- ¿En qué consiste el reglamento de copropiedad?

Son una serie de obligaciones que deben respetar todos los copropietarios, con el objetivo de asegurar una correcta convivencia, el buen uso y las limitaciones de los bienes de dominio común. 

La Ley establece que el objetivo de este reglamento es: 

  1. Fijar con precisión derechos y obligaciones de los copropietarios, en el marco de la ley.
  2.  Imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales. 
  3.  Establecer que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores y las subadministraciones en que se divide y los bienes de dominio común, están identificados individualmente en los planos.
  4. Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común, como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de las obligaciones económicas del condominio, fijando además el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes ordinarios de cada unidad, destinado a formar el fondo común de reserva.
  5.  Establecer lo concerniente a la administración y conservación de los bienes de dominio común, las multas e intereses por incumplimiento de obligaciones y la aplicación de algunas medidas que se desprendan de su incumplimiento.
  6. Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes. En caso alguno el reglamento de copropiedad o los órganos de administración del condominio podrán establecer limitaciones en el uso de los bienes comunes que pudieren implicar una discriminación arbitraria basada en las condiciones laborales de alguno de los copropietarios u ocupantes del condominio, ni aún a pretexto de una pandemia, catástrofe o cualquier hecho de emergencia, de carácter nacional o regional, decretado por la autoridad competente.
  7.  Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes y precisar aquellos que podrían asignarse en uso y goce exclusivo, ya sea por el propietario del condominio o posteriormente por la asamblea de copropietarios.
  8. Fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador.
  9. Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán.
  10. Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos.
  11. Establecer las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad y las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo calificarlas según su gravedad.
  12. En general, determinar su régimen administrativo.
         Las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título. Este reglamento y sus modificaciones deberán constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces respectivo.
24.- ¿Quién resuelve los problemas de la comunidad?

Principalmente, los juzgados de policía local son los encargados de resolver disputas entre copropietarios, el comité de administración o el administrador. Estos juzgados tienen amplias facultades para:

  • Declarar nulidad: Pueden anular reglas del reglamento de copropiedad o decisiones de la asamblea si infringen la ley.
  • Convocar a asamblea: Si es necesario, pueden convocar a una asamblea de copropietarios.
  • Exigir rendición de cuentas: Pueden obligar al administrador a presentar los estados financieros del condominio.
  • Elegir un nuevo comité: Si no hay comité de administración, el juez puede convocar a una asamblea para elegir uno.
  • Proponer soluciones: El juez puede actuar como mediador y sugerir soluciones a los conflictos.

¿Cómo se resuelven los conflictos? Existen tres vías principales para resolver los conflictos:

  1. Juez de policía local: Es la vía judicial más común.
  2. Juez árbitro: Las partes pueden acordar someter la disputa a un árbitro, quien emitirá una sentencia arbitral.
  3. Municipalidad: La municipalidad puede mediar en los conflictos, pero su intervención es opcional y previa a las otras vías.

Características del procedimiento:

  • Agilidad: El procedimiento busca ser rápido y eficiente.
  • Amplias facultades del juez: El juez tiene amplias facultades para resolver los conflictos.
  • Participación de los copropietarios: Se busca la participación de los copropietarios en la resolución de los conflictos.
  • Posibilidad de apelación: Las decisiones de los jueces pueden ser apeladas.