La Ley Número 21.442, promulgada en abril de 2022 y vigente desde enero de 2024, representa un avance significativo en la regulación de la copropiedad inmobiliaria en Chile. Diseñada para abordar los desafíos de convivencia y administración en comunidades como condominios y edificios, esta normativa establece un marco claro y equitativo para propietarios, copropietarios, administradores y otros actores involucrados. En este artículo exploraremos los principales aspectos de esta ley.
1. Propietario vs. Copropietario: Roles y Responsabilidades
La ley define claramente la diferencia entre propietarios y copropietarios. Un propietario tiene dominio exclusivo sobre una unidad dentro de un condominio (como una vivienda o local comercial), mientras que un copropietario también comparte derechos sobre los bienes comunes del inmueble. Estos bienes comunes incluyen terrenos, áreas verdes, estructuras esenciales y servicios compartidos.
Los derechos de los copropietarios están vinculados a la proporción de su unidad en el condominio, lo que se conoce como alícuota, y conlleva obligaciones económicas relacionadas con el mantenimiento de los bienes comunes.
2. Bienes Comunes: Un Pilar de la Ley
La ley clasifica como bienes comunes aquellos necesarios para el funcionamiento y conservación del condominio. Esto incluye elementos estructurales, áreas de recreación y redes de servicios básicos. Aunque el uso de estos bienes debe ser compartido equitativamente, la ley permite que algunos sean asignados para uso exclusivo bajo ciertas condiciones.
3. Órganos de Administración: Asamblea y Comité
Asamblea de Copropietarios
Es el órgano decisorio principal, compuesto por los propietarios de las unidades. Se distingue entre asambleas ordinarias y extraordinarias:
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Ordinarias: Se realizan al menos una vez al año para tratar temas como balances financieros y elecciones de administradores.
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Extraordinarias: Se convocan para decisiones relevantes, como modificaciones al reglamento de copropiedad.
Comité de Administración
Este comité, elegido por la asamblea, representa y vela por los intereses de los copropietarios. Sus miembros deben ser propietarios o representantes legales. Su duración en el cargo no excede los tres años.
4. El Administrador del Condominio
El administrador, designado por la asamblea o el propietario inicial, tiene la tarea de supervisar los bienes comunes, coordinar la mantención y asegurar el cumplimiento de las disposiciones legales. Este rol también incluye rendir cuentas regularmente a la asamblea y al comité.
5. Fondos de la Comunidad
La ley establece dos tipos de fondos:
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Fondo Operacional Inicial: Cubrirá los gastos iniciales del condominio.
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Fondo Común de Reserva: Se destina a imprevistos, gastos extraordinarios y urgencias.
6. Resolución de Conflictos
La normativa facilita mecanismos para resolver conflictos, incluyendo consultas por escrito y procedimientos judiciales en caso de incumplimientos graves. Además, estipula reglas específicas para abordar problemas comunes como filtraciones, ruidos molestos y el uso de mascotas en condominios.
En conclusión, la Ley 21.442 es un avance importante para la convivencia y administración en comunidades de copropiedad. Al establecer reglas claras y mecanismos de participación, garantiza un entorno más organizado y equitativo para todos los involucrados.